Hoje, 13 de março de 2025, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou três recursos especiais (REsp 1.929.926, REsp 2.082.647 e REsp 2.100.103) e fixou um entendimento importante: é possível penhorar imóvel alienado fiduciariamente para quitar dívidas de condomínio. O posicionamento, que consolida a visão da 4ª Turma sobre a da 3ª Turma – esta última limitava a penhora ao direito real de aquisição –, sinaliza a tendência para o julgamento do Tema 1.266, ainda pendente como repetitivo sob relatoria do Min. João Otávio de Noronha.
O Tema 1.266, afetado como repetitivo em 2024, busca uniformizar a controvérsia sobre a possibilidade de penhora de imóveis em alienação fiduciária para quitar débitos condominiais, um debate que opõe a proteção do credor fiduciário à natureza “propter rem” dessas obrigações. A decisão de hoje reforça o peso dessa discussão no cenário jurídico.
A corte vinha dividida. A 3ª Turma defendia que o bem em alienação fiduciária, pertencente ao credor (como bancos), não poderia ser penhorado diretamente, mas apenas os direitos aquisitivos do devedor. Já a 4ª Turma, agora vencedora, entende que a obrigação “propter rem” do débito condominial justifica alcançar o imóvel, protegendo os condôminos adimplentes. Como destacou o Min. Raul Araújo: “Não tem cabimento colocar sobre os ombros dos demais condôminos o ônus de uma dívida que é de interesse imediato do proprietário.”
Impacto social em xeque: Sim, a decisão alivia a pressão sobre condôminos que arcam com inadimplências alheias, mas o reflexo vai além. O que não foi suficientemente ponderado é o efeito cascata no já fragilizado mercado de crédito imobiliário. Se o Tema 1.266 confirmar essa posição, instituições financeiras terão de incluir mais uma variável de risco na análise de crédito e na precificação de contratos. Resultado? Um crédito já escasso e caro pode ficar ainda mais inacessível, especialmente para a população de menor poder aquisitivo, que depende de financiamentos para realizar o sonho da casa própria.
E há mais: transferir a terceiro de boa-fé (o credor fiduciário) a responsabilidade por um débito de um devedor incontroverso levanta questões técnicas e jurídicas que merecem debate. Estamos diante de um precedente que, embora bem-intencionado, pode gerar insegurança jurídica e econômica.
E agora? Será que, ao priorizar o alívio de uma minoria de condôminos, o STJ inadvertidamente compromete o acesso ao crédito de uma maioria silenciosa que sonha com um lar? Estaria essa decisão, em nome da justiça condominial, empurrando os mais vulneráveis para um abismo de exclusão habitacional, enquanto credores, acuados, fecham ainda mais as portas? O equilíbrio entre o coletivo e o individual nunca foi tão delicado – e o preço, talvez, nunca tão alto.
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